本文为2012年有名经济学家许小年西席在博鳌•21世纪房地产论坛第12届年会上的演讲。以下为演讲实录，未经演讲东谈主审阅。

人人上昼好，我今天是从宏不雅经济的角度探讨房地产的问题。从宏不雅经济层面来看，咱们的嗅觉是，经济增长速率本年会逐渐的着落，着落的趋势会一直延续下去，一直到咱们什么时辰认追究确实接纳革新的设施，才略扭转着落的趋势。

为什么这样讲？因为咱们都看到了外部的需求在连续的恶化，欧债危急不可能在短期内获取处罚，好意思国的经济天然触底，但是什么时辰进入可捏续的复苏，当今还看不了了。

在外需疲软的情况下，国内的投资随着就着落了，畴昔的投资有相等部分是为卓著志外部需求，当外部需求的潮流退下来后，咱们的经济模式便是多年以投资拉动的经济增长的模式，带来的结果当今澄澈的摆在咱们的面前。

这便是各个行业大都多余的产能，当今看到钢铁库存积压，煤炭库存积压、水泥库存积压，成本品基本上是处于产能多余的情况下，在这样的情况下，不可能有很高速率的投资增长，三大需求中，两大需求近期不可能收复的情况下，人人将但愿委派于消费上，但是我想说的是，消费者不是咱们的佣东谈主，你想用的时辰，招来了就八成为你服务，咱们在搭理界讲的一句话，“你不睬财，财不睬你”，畴昔三十年不睬消费者，今天想用消费者来济急是不可能的，要想消费，八成撑住外部需乞降投资需求着落这一块，要有收入和钞票的支持。

莫得收入和钞票的支持，消费不可能走上去，传统增长模式，投资驱动的增长模式，后劲也曾销耗，红利销耗，刻下边临经济增长速率的下滑，主如若结构性的，反应经济模式转机可怜的过渡阶段，体制性的，而非周期性的。

现有的框架下，政事和经济体制下作念著述无法突破窘境，不管政府鄙人半年接纳什么样的宏不雅政策，我合计经济下滑的政府的趋势不可编削。政府也不会出台4万亿元或者是2万亿元，出台也莫得用的，政府再次启动刺激性的财政政策，当今看到的情况是小刺激，小限度的扩张性财政政策，财政开销只会支持更多的多余产能，莫得其他的作用。

银根松开方面，会将刚刚律例的通货扩张再叫追究，通货扩张将卷土重来，我合计政府不会出台大限度的财政和货币刺激计较，即使出台了也莫得用的。

2009年的时辰，咱们堪称4万亿元，然而不要健忘，2009年银行新增贷款10万亿元，2010年新增贷款8万亿元，参加了如斯多的资源，只不外是换来了几个月的GDP的反弹，今天要参加几许资源才略扭转因为经济结构问题出现的增长速率的下滑，咱们不要过多的寄但愿于宏不雅政策，必须以革新为主导，开释新的增长能源，创造新的需求，这才是咱们突破窘境的最灵验的主见。

怎么开释新的增长能源，创造新的需求，必须在念念想上废弃大政府强干预的念念路，回到邓小平革新的念念路上来，依托人人，依托阛阓而不是依靠政府，从而寻找新的经济增长点，来寻找新的需求。

那么新的增长点在那里？新的需求在什么所在？刚才两位文书者都讲到了，我也本心他们的不雅点。城镇化还有庞杂的后劲，2011年中国的城镇化数字，官方数字是50%，内容上有一些学者测度这个官方数字高过了中国城镇化的内容水平。因为50%多包括了至少1.6亿常住城市的农民工，咱们知谈这1.6亿的农民工并莫得融入城镇的经济，也莫得融入到城镇，是以把这少量身分扣撤退，咱们的城镇化不到40%。在和西洋国度比较，出入了一半，和日韩离的70%和80%出入相等远。

如果咱们屡次接纳设施，进步中国的城镇化水平，咱们可以设计一下八成创出几许的需求，多盖几许的屋子、商店、病院、学校、人人方法和人人服务。

第二个方面新的能源和新的需求，便是经济的转型和翻新，咱们要从制造转向为翻新，转向为研发。为了杀青经济从制造型转向翻新式，必须扭转刻下的趋势，松开撤废行政料理，突破行政把持，不然翻新转型无法杀青。

第三个方面是服务业，畴昔的十几年间，咱们重点发展的行业大多数都是成本密集型的、资源密集型的重点制造业，这些重点制造业在处罚服务问题上表现了一定的作用，信得过八成在经济下行的时辰创造出富足的服务契机，保捏社会的结识将来还要依靠服务业。

中国的服务业活着界主要的经济体中是欠表现的，咱们的服务业占GDP的比重不到40%，印度有50%，日本60%以上，好意思国达到了80%足下，服务业是信得过的劳动密集型的，要想杀青更快的城镇化，要想杀青中国的转型和翻新，要想轻易发展中国的服务业必须推动革新。

服务业欠表现的原因便是政府的过渡料理，当今要松开料理，荧惑民营资金进入到服务业中，荧惑民营成本进入服务业、进入面前由国企把持的行业，仅靠发文是不够的，仅靠制定政策是不够的，要切实的保护他们的产权，要让投资者嗅觉到宽心。

在畴昔几年中，咱们看到在各地出现了相等显着的侵略民间产权的行径，这些行径如果不获取实时的革新，如果不八成让民间的成本嗅觉到安全，你再发《新36条》也莫得用。

有一些记者问我对《新36条》有什么疑问，我说发了“新36条”讲明什么问题？讲明老36条不管用，如果老36条管用的话，不会发新36条，逻辑就在这里。如果老36条八成管用，我为什么要折服新36条八成管用，这不是发文献所能处罚的问题。

在山西咱们看到煤矿国有化，在山西看到油田的国有化，打着能源安全分娩的时势和能源策略化的时势来侵略民间的产权，这些问题不处罚的话，再发36条也莫得用。

要想推动革新的艰辛在什么所在？艰辛在于转机政府的职能，需要对政府进行从头的定位，这个从头的定位就触及到政府部门利益的再分派，这个利益短期内难以突破。政府各个部门的利益当今也曾成为费劲革新的最大问题。

在革新近期内难以突破的情况下，也便是说中国经济现有的政事和经济体制框架下运行，咱们就无法逃走需求按捺的萎缩，经济增长乏力的窘境。那奈何办？

我本心刚才几位嘉宾的意见，房地产是可以拉动国民经济相等遑急的行业，是以我提议要取消限购和限贷政策。让房地产行业表现拉动经济的作用，限购和限贷政策即分手理也分手法，因为它为止了消费者的解放购买的职权，并且侵略了消费者的职权，侵略了企业的自主策动权。当今到了取消分手法、分手理政策的时辰了。让房地产行业八成对国民经济起到推动作用。

天然可以设计一朝取消限购和限贷政策，房价将会像畴昔那样出现新一轮的高潮行情，房价过高如实对中国经济对民生酿成了艰辛，在取消限购和限贷政策的同期，咱们必须接头推出新的革新设施遏止房价的快速高潮。

我想强调的不雅点是，在阛阓经济中当商品价钱高潮的时辰，一定是供不应求。因此，处罚的决议不是为止需求。为什么要为止需求，我确切不解白经济行动的盘算推算是什么？

经济行动的一王人盘算推算，是为卓著志人人日益加多的需求，这是经济行动正本的盘算推算，你为什么要为止需求？遏止房价过快高潮的根人道设施是加多供给，非凡是加多地盘的供应，加多楼盘的供应。

天然有东谈主说，当今看房屋的空置率已历程高了，难谈不是说供大于求了吗？捏这样不雅点的东谈主薄情了一个关节的内容，便是投资和消费订价的不同，消费品的价钱是由刻下的需求决定的，因为消费发生在刚需，而投资品的订价是预期供给和需求决定的，因为像房屋这样的投资投资不是一年形成的，而是多年消费积攒的，有成本升值的预期在内部，是以刻下的价钱决定是由瞻望的供给和需求决定的，而不是由刚期的供给和需求决定的。

好多政策制定者搞不了了这个见识，结果打压价钱使价钱越打越高，因为他只存眷刻下的刚性，没接洽注异日的供给。东谈主民的预期莫得因为限购而编削，反而因为限购的政策而增强，导致预期更大，因为异日的需求会更大。

要编削东谈主民对异日的预期，光靠忽悠是不行的，光靠文献是不行的。经济学有一个见识便是感性预期，感性预期便是有真金白银支捏的预期，为了编削东谈主民对地盘越来越稀缺的预期，咱们必须要推动地盘轨制的革新，要接头小产权房的正当化，可以接头树立更多的林地和坡地来行动生意用途。

非凡是咱们有必要废弃18亿亩的红线，18亿亩红线是东谈主民关于异日地盘最遑急的身分和预期，为了突破东谈主民对地盘越来越稀缺的预期，我合计有必要突破18亿亩红线，进行地盘轨制革新，突破地盘阛阓由政府把持的近况，初始让阛阓进行地盘的成就。如果要让阛阓进行地盘的成就，地盘轨制必须革新。

刻下经济的布景不只纯是周期性的，主如若结构性的，主要反应出咱们始终以来奉为法宝的投资驱动的增长模式走到了颠倒，它的后劲也曾销耗。在这样一个传统增长模式下作念著述商榷政策，不会从根柢上编削中国经济的发展轨迹。当今应该是认追究真，念念考革新的时辰。

这个革新不可只挂在嘴上，而是要落确切行动上。如果咱们八成坚捏邓小平所制定的革新通达的政策，我很有信心中国经济较高速率的增长，我不敢说20年，再保捏10年莫得什么问题。但是如果咱们不革新，一味拖延，那么在临了一、二年中经济的时势只会越来越严峻。